| Inmuebles de uso industrial aumentaron hasta 100% | Contrario a lo que se pudiera pensar, las amenazas y concreción de nacionalizaciones, estatizaciones, intervenciones y adquisiciones no se ha traducido en una caída en los precios de los inmuebles para uso industrial, vale decir plantas, galpones y terrenos, entre otros.
Este tipo de medidas ejecutadas por el Gobierno nacional provocan una fuerte presión en el mercado inmobiliario tanto para el alquiler como para la compraventa, pero no ha sido una razón para que los precios bajen.
Rubén González, presidente de la empresa Vegas González Binswanger, C.A., dice que este mercado muestra un comportamiento errático en el último año.
En su presentación en el evento Perspectivas Inmobiliarias 2009, organizado por la Cámara Venezolano-Americana de Comercio e Industria (Venamcham), comentó que aun cuando no pase nada en el mercado o la oferta y la demanda se hayan mantenido estables de un año a otro los precios del metro cuadrado aumentaron significativamente en los últimos 12 meses.
De hecho, los valores se incrementaronentre 60% y 80% y enalgunos casos 100% en el primer trimestre de este año, en comparaciónconelmismoperiodode2008.
La excepción la constituyen los terrenos, precisamente los que mayor riesgo tienen de ser invadidos u ocupados, pues de un año a otro se mantuvieron estables.
Otro factor que ha afectado los valores del mercado es el hecho de que el stock de galpones sigue invariable desde el 2000, lo que repercute en la oferta.
Concluye que en lo que resta de año los precios no van a bajar.
Protección Gonzálezdibujóensupresentación larealidaddelosprincipalesejesindustriales nacionales, a saber Centro-occidente y Gran Caracas, incluyendo a Guarenas-Guatire.
Las operaciones de este mercado se reparten en 60% compra-venta y 40% alquiler.
"ElmercadopercibequeChávez no puede expropiar todo el mercado y por eso los precios siguen altos. Él no tiene capacidad para comprar todos los edificios, galpones y fábricas de Venezuela. Es un problema de oferta y demanda".
El representante de la firma Vegas González Binswanger dijo que las adquisiciones en este mercado están siendo utilizadas por las empresas como un refugio monetario. Ante el excedente en bolívares y la imposibilidad de repatriar capitales, las corporaciones prefieren comprar con lo cual se protegen ante la inflación y se anticipan a la devaluación.
También se da el caso de propietarios que venden y pasan a ser inquilinos dentro del inmueble transado. Esto facilitaría la salida de la empresa ante un riesgo inminente.
El pago de rentas de manera anticipada como una forma de defenderse de las alzas semestrales de los cánones de arrendamiento es otra de las opciones.
Caso contrario es el de corporaciones que adquieren bienes para controlar lo medular, los activos de misión crítica, y para las cuales la ubicación al lado de un puerto, por ejemplo, o es clave en el negocio.
Preocupa a González que muchas plantas industriales hayan pasado de la manufactura al contenedor al convertirse en importadoras netas, haciendo de sus plantas almacenes.
También registró la transformación de galpones en comercios, bien por falta de espacio o por ahorro de costos y de terrenos en edificios residenciales.
El estudio evidenció el deterioro que muestran las instalaciones industriales por falta de un adecuado mantenimiento, confundido probablemente con un componente ideológico de no llamar mucho la atención.
Distorsión González dijo que los precios inmobiliarios resultan comparativamente altos a la tasa oficial de cambio de 2,15 bolívares por dólar. Esto hace que para las empresas extranjeras sea un dolor de cabeza conciliar la contabilidad al tipo de cambio oficial respecto a lo que ocurre en el mercado.
"Los valores parecen competitivamente altos pero eso en realidad es una ilusión".
Al hacer la conversión de un inmueble que cuesta 33 millones de bolívares fuertes, éste pasa a costar 15 millones de dólares, monto que se considera elevado para una inversión de este tipo.
Al hacer la misma operación tomando como referencia el precio del dólar permuta, resulta que el bienterminacostandoalrededorde cinco millones de dólares, pero las empresasnopuedenllevarloslibros sinoadólaroficial,másaúnsitienen que reportar a sus casas matrices.
González concluye que los activos inmobiliarios están por encima de su valor histórico.
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